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关于当前我省房地产市场几个突出问题的报告

责任编辑:郑州夏邑商会
2015/1/28

河南省房地产业商会反映:今年上半年,我省房地产开发投资、商品房销售面积增速呈现小幅加快态势,但房地产开发投资增速与去年同期相比则明显下滑,新开工面积、土地购置面积降幅也有所收窄,整体不容乐观。各省辖市除郑州市场相对良好外,其他市之间出现了不同程度的分化,个别市县库存压力大,去库存能力较弱。以漯河市为例,目前库存300多万平方米,按照全市2013年全年销量50到60万平方米测算,该市去库存最快也需要五年时间。
    一、存在的突出问题
    (一)信贷持续紧缩,首套房贷款利率过高
金融政策收紧、银行放贷慢是阻碍房企发展、影响房地产行业健康发展的最大问题。信贷紧缩,居民的购房成本上升,房企的投资欲望不强。贷款方面,以郑州为例,首套房贷款利率普遍在基准利率基础上上浮15-20%。在中部六省及周边的陕西、河北、山东各省会城市中,有的维持基准利率,如太原首套房贷利率多执行基准利率或上浮5%,二套房才上浮10%;武汉、长沙、合肥、济南等多地银行首套房贷款利率上浮5%至10%,而郑州最高,上浮达20%,以每平方米8000元房价、总价80万元贷款买房测算,由于利率上浮20%,相当于房价上涨了10%以上,变相推高了房价。但从这些省会城市居民收入水平来看,2013年城镇居民可支配收入,郑州市排在倒数第二位,居民购房负担相当沉重。由于银行按揭贷款放款速度迟缓,房企迫于资金压力,在短期加快销售,导致再投资积极性下降,将减少后期市场供给,加剧未来的房价波动。由于开发贷规模严重缩减,银行的钱实际上变相的通过信托、基金等方式流入房地产市场,将大幅增加房企融资成本。
    (二)城市规划不合理,城市综合体体量过大
    在我省城镇化推进过程中,各省辖市积极推进城中村改造、合村并城等工作,在提升城市建设质量和城市形象上确实起到了重要作用。但是在城市建设和改造中,规划不科学、业态布局不合理的问题日益凸显,尤其是城市综合体的建设更为突出。城市综合体因为较好的结合了商业地产开发和住宅地产开发的关系,在带动一方经济发展方面效果较为明显,从而被很多地方政府所推崇。然而,城市综合体的体量越建越大,远远超出周边人口对商业及办公用房的需求,无论是吸纳就业、刺激消费、发展经济,其带动作用都在显著下降。
单从郑州的郑东新区举例来看,2013年郑东新区投放商业及办公用地的建筑面积为140041.44平方米,投放住宅用地的建筑面积为1016339.7平方米,如果按照人均住宅面积30平方米测算,则可新增居住人口约33878人,意味着当年新增人口与新增商业及办公面积的比例为1:4.13,该数值不仅远远大于国外发达国家0.8的比例,也远高于我国北上广深等经济发达城市1:1.2左右的数值。当然这样的举例有一定的片面性,但是即便把郑州市区整个人口及商业面积综合进行比较,二者比值仍然悬殊,超出了当前郑州市经济及人口的发展速度。
    (三)土地供应不科学,土地供给结构失衡,导致各地商业及写字楼出现过剩的局面
    近年全省各地加快CBD、金融商务区等核心区的建设,大量的商业及写字楼涌入市场。以郑州市今年上半年数据为例,截至6月底,郑州市现有商业及写字楼存量达879.69万平方米,按照目前的市场去化速度,大约需30个月。商业及写字楼供给过剩,将造成大量的资源浪费及资金占压,不利于房地产市场稳定。
    (四)文物勘探和环评报告后置,影响房地产项目开发进度
    近一个时期,有很多房地产开发企业反映,虽然政府招拍挂出让的地块是熟地,按土地出让的程序和建设用地的开发规定,企业竞得地块就可以开发建设,可是企业在拿到建设用地后,还要做文物勘探和环境评估,这两项工作从申报、审批到相关专业部门出具报告,时间短的需要五个月,长的需要半年甚至一年。这项应该在土地出让前由政府完成的工作却交给了企业去做,不仅增加企业的开发成本,并且增加了企业开发的难度,从而影响项目的开发进度,拉长了项目开发周期。

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